Ce qu’il faut savoir à propos du PLU : le « Plan Local d’Urbanisme »

Le PLU, contraction usuelle de « Plan Local d’Urbanisme », est un document de loi régissant les règles de construction sur un territoire communal donné voir intercommunal. Institué par la loi Solidarité Renouvellement Urbain de décembre 2000, dite Loi SRU, le PLU est le document administratif de référence et opposable aux tiers, particuliers comme professionnels. 

Le PLU est la déclinaison et l’application à l’échelle parcellaire des SCOT, Schéma de Cohérence Territoriale. Le PLU tient compte également du PLH (Plan Local de l’Habitat), des plans de développements et autres documents ayant un impact sur l’organisation du territoire (Plan des risques, plans d’exposition aux bruits, plans de déplacements). Enfin, le PLU intègre les lois et chartes connexes telles que la loi littorale, les réglementations de Parcs Nationaux et Régionaux, loi sur l’environnement et l’énergie.

Le PLU est une évolution du POS, Plan d’Occupation des Sols, puisqu’il revêt un caractère de planification de l’urbanisation du territoire sur lequel il s’applique.

Le PLU se compose de six dossiers :

  • Un Rapport de présentation
  • Un Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD)
  • Les Orientations d’Aménagement (OA)
  • Un Règlement graphique
  • Un Règlement littéral
  • les Annexes

> Le PADD reprend la stratégie voulue par la collectivité en matière de développement du territoire et d’évolution de l’urbanisation du futur à court, moyen et long terme.

> Les Orientations d’Aménagement ont la particularité de cibler et qualifier des emplacements précis. Ces emplacements sont notifiés dans le règlement graphique. Les orientations d’Aménagement donnent des informations précises sur la ou les natures, le ou les volumes, la ou les dispositions des futures constructions ou aménagements des parcelles inclues dans ces périmètres.

Au fur et à mesure des dossiers du PLU, le degré de précision s’accentue pour entrer davantage sur le « terrain ». Le Règlement graphique « géolocalise » et schématise à l’échelle du parcellaire cadastrale les informations relatives aux règles de constructions et des servitudes. De façon générale, sont mentionnés le zonage, le recul ou l’alignement, les zones protégées et classées au titre du patrimoine architectural et environnemental, les périmètres objet d’Orientations d’Aménagement, ou encore les données d’épannelage, etc.

Très complet, un Règlement graphique ne peut cependant à lui seul matérialiser et synthétiser l’ensemble des règles de constructions édictées par la collectivité. C’est pourquoi il est systématiquement accompagné d’un Règlement littéral. Ce dernier présente les différents zonages (définition et destination) et développe précisément pour chacun de ces zonages 14 articles.

Les 14 articles stipulent les dispositions et obligations à respecter pour l’édification de toute nouvelle construction ou pour la réalisation de tous travaux nécessitant l’instruction d’un permis de construire.

Enfin pour compléter l’information de chacun, le dernier dossier des Annexes apportent des informations diverses selon les collectivités et les territoires. Les Annexes se composent des plans de préventions des risques, d’exposition aux bruits, des plans de servitudes de réseaux eaux potables, eaux usées, des plans de servitudes de télécommunication, etc.

Dans les faits, un PLU est pensé pour une période de 8 à 15 ans. Durant cette période, les collectivités interviennent régulièrement afin de faire évoluer leur document pour intégrer de nouvelles données ou autoriser de nouveaux projets.

Pour cela, trois procédures sont à disposition :

  1. La Modification du PLU: procédure légère destinée à corriger ou adapter le PLU sans remettre en cause la philosophie générale du document ni toucher aux zonages et programmations.
  2. La Révision simplifiée du PLU : procédure plus importante car elle est de nature à apporter un nouveau projet à la collectivité, projet d’équipement public ou d’intérêt général. La révision est aussi utilisée pour les cas d’extension de l’urbanisation (prévue initialement dans le PLU).
  3. La Révision du PLU: procédure lourde et importante qui touche à l’économie et aux fondements édictés dans le PADD. La révision générale nécessite autant une préparation en temps et en travail aussi délicate que la conception même du PLU. Cette procédure est utilisée afin d’apporter de nouvelles règles, de nouveaux classements ou encore de nouveaux zonages.

En conclusion, le Plan Local d’Urbanisme est un document fondamental ayant des incidences nombreuses.

A l’échelle des collectivités, le PLU est l’outil clé à leur disposition afin de donner une réalité concrète aux grandes orientations voulues pour l’agglomération, sa vie et son fonctionnement. Etroitement lié au SCOT de l’échelle intercommunal, le PLU cristallise l’aménagement et l’organisation de l’espace urbain.

A l’échelle des citoyens, le PLU est le cadre juridique qui s’impose à tous. Bien que nous puissions être pleinement propriétaire d’une ou plusieurs parcelles cadastrales, le PLU détermine, conditionne et régit l’utilisation du sol que nous sommes autorisés à faire.

C’est en ce sens  que le PLU participe grandement à la valorisation du patrimoine immobilier de chacun.

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