Dans quel cas devez-vous obtenir un permis de construire ?

Aujourd’hui , tout nouveau projet de construction est soumis à une autorisation administrative. Pour l’administration, il s’agit de vérifier la conformité du projet au regard des règles d’urbanisme en vigueur sur la ou les parcelles du projet.

 En matière de construction nouvelle

Afin de déterminer si vous devez préalablement obtenir un permis de construire pour votre projet, le principe à retenir est simple. « Toute nouvelle construction ne peut être érigée que sous couvert d’un permis de construire ».

Il est en effet plus aisé de retenir les quelques cas de figure ou le permis n’est cependant pas obligatoire :

  • Le projet présente une surface au sol de moins de 5 m² et de moins de 12 mètres de hauteur.
  • Construction légère résidentielle de moins de 35 m² au sein d’un camping.
  • Construction de piscine de moins de 10 m² au sol.
  • Construction de serre ou châssis de moins de 180 cm de hauteur.
  • Mur de moins de 2 mètres autre que mur de clôture (soumis à déclaration préalable).
  • Clôtures non soumises à déclaration préalable.

Si le projet envisagé est situé au sein d’un périmètre de protection ou objet d’un classement au titre du patrimoine, ces exceptions disparaissent et un permis de construire devient obligatoire.

Dans certains cas, il existe une procédure plus légère. Sans exiger de permis de construire, l’administration exigera une simple formalité déclarative, c’est la déclaration préalable. Celle-ci est possible dans les situations suivantes : 

  • Construction dont la surface plancher est comprise entre 5 et 20 m²
  • Construction d’une hauteur de plus de 12 mètres mais d’une surface plancher inférieure à 5 m².
  • Habitations légères ou dites « de loisirs » de plus de 35 m² dans les campings.
  • Murs supérieurs à 2 mètres.
  • Piscine de moins de 100 m², non couverte ou couverte avec une hauteur de moins de 1,80 m.
  • Serres ou châssis d’une hauteur comprise entre 1,80 et 4 m et de surface de moins 2000 m².

En secteur sauvegardé ou protégé (Indice « p » sur le zonage du PLU, ou existence de ZPPAUP), la déclaration préalable sera au minimum requise quelle que soit la hauteur pour :

  • Construction de moins de 20 m².
  • Murs et clôtures.

Ainsi, outres ces exceptions mentionnées,  tous les autres cas de figure nécessitent le dépôt d’un dossier de permis de construire. Ce n’est qu’à l’issue de sa validation et de la réception d’un arrêté de permis de construire attribuée par la mairie que les travaux pourront débutés.

En matière de rénovation et bâtiments existants

En dehors des constructions nouvelles, un permis de construire peut être exigé pour les travaux de rénovation. Les travaux d’entretien et de réparation courante ne sont en revanche pas concernés.

Ainsi, un permis de construire est nécessaire dans les cas suivants :

  • Opération de restauration immobilière.
  • Travaux sur l’ensemble ou simple partie d’un immeuble inscrit comme monument historique (hors entretien et réparations courantes)
  • Travaux apportant des modifications à la structure même du bâtiment ou à la façade de celui-ci quand un changement de destination est envisagé.
  • Agrandissement ou apport de plus de plus de 40 m² de surface plancher. Entre 20 et 40 m² supplémentaires, un permis de construire sera exigé uniquement si la surface plancher totale est amenée à dépasser 170 m² (et nécessitant de ce fait l’intervention obligatoire d’un architecte).

 En outre, d’autres travaux sont soumis à simple déclaration préalable :

  • Changement de destination d’un bâtiment.
  • Modification d’aspects extérieurs.
  • Ravalement en secteur protégé.
  • Travaux intérieurs (sans modifications de structure et des volumes existant) en secteur protégé.
  • Travaux générant entre 5 et 20 m² de nouvelle surface plancher.
  • Agrandissement de moins de 40 m² sans excéder 170m² de surface plancher totale.

 Les délais d’obtention

A ce jour, l’administration dispose d’un délai maximum qu’elle se doit de respecter dans l’instruction de ses autorisations administratives :

  • 2 mois pour une maison individuelle (si le dossier est complet)
  • 3 mois pour tout autre bâtiment.

En périmètre de zone protégé ou bâtiment de France, ce délai est poussé à 5 mois maximum.

En cas de dossier incomplet, l’administration a 1 mois pour notifier au demandeur une demande de pièces complémentaires à fournir dans un délai de 3 mois. Le délai d’instruction ne court qu’à compter de la réception des pièces manquantes.

La composition d’une demande de permis de construire varie selon la destination et la qualification du bâtiment.

De façon générale, on retrouve les traditionnels CERFA (13406, 13409 ou 13825) à compléter et accompagner de plusieurs pièces :

  • Plan de situation.
  • Notice d’impact.
  • Plan masse.
  • Plans de façades et toitures.
  • Plans de coupe.
  • Photographies du projet inséré dans son environnement proche (points de vue des espaces publics sur le projet).

Enfin, dans tous les cas qui requièrent l’autorisation d’un permis de construire, il est également obligatoire de faire appel aux services d’un architecte, seul professionnel habilité et autorisé en France à déposer un permis de construire. 

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